这座城市绝对不能乱买房！

  之前行情好，房价上涨的时候广州楼市没有品尝过“全民炒房”日进斗金的快乐。

  过去5年广州销售了48万套新房，有30万套都在偏远炒概念的区域，如增城、白云、南沙、从化、花都等，现在的行情，这些区域的房子，根本没办法置换。

  在这种情况下，广州楼市开启了成交量暴跌模式，新房成交量大幅度下滑。更创下了近十年的历史新低。

  截止到12月28日，广州一手新房仅网签69724套，同比2021年成交的113249套，下降38%。

  总网签面积748万㎡，同比2021年成交的1210万㎡，下降38%。（数据来源：阳光家缘）

  如果将成交量分解到各个区域，我们会发现南沙、越秀、花都、增城的成交量跌幅都超过了40%。

  纵观广州各区，成交量下跌最少的区域是海珠区，2022年成交2712套，同比2021年3349套下跌19%。

  成交量下跌最少的海珠区，新房均价上涨了17.7%，领跑全市，而成交量下跌比较剧烈的增城，均价下跌了10.9%，

  像越秀、天河、荔湾的供应量一直不大，虽然成交量跌幅在30%到60%，但价格仍然坚定。

  虽然国家统计局的数据是全市均价下跌0.3%，但从真实的情况看，广州新房分化十分明显，尤其是价格分化。

  相比新房成交量下滑的情况，广州二手房就是 “扑该”的状态。截止12月，挂盘量已经突破12.5万套。（数据来源：链家）

  从数据维度看,2022年1月-12月，广州二手房合计网签82739套，推算下来，每个月成交的套数为6894套。（数据来源：广州房地产中介协会）

  也就是说，不新增一套二手房，按现有6894套的成交量，12.5万套房子大概需要2年才能销售完。

  广州二手房业主为了能卖出房子，价格一降再降，有些二手房都跌破之前的参考价了。

  我看了一下成交量和价格，发现广州二手房成了比深圳要好很多，但二手房价格不如一手房坚挺，很多二手房小区的价格都已经下跌。

  下跌显而易见是黄埔知识城板块，例如广州绿地城项目二手房，这3个月成交了6套，这6套的成交的价格比之前下跌了17.11%

  番禺的二手房大网红万科欧泊项目，3个月成交了7套，这7套的均价下跌了14.68%

  我看了一下数据，才几天的时间，广州二手房数量比12月，又增加几百套，已达到了12.61万套。

  二手房挂盘量激增的背后，是大家对房价预期失去信心，赚到钱的想落袋为安，没赚到钱的只能自吞苦果，现在供客户选择的房源太多，想成交降价是唯一的办法。

  其实，不单单是2022年土拍数量在减少，从2021年开始，广州土拍数量就在降低。

  这意味着广州在调整市场的供需关系，通过减少土拍数量，降低新房供应量，从而使供需关系平衡。

  我在网上查了一下，发现广州也没有像往年一样公布2023年的《建设用地供应计划》，预判在2023年土拍供应量会促进降低。

  2022年土拍增加了28宗中心六区的地块，占比达到总供应地块的58%。这些地块位置较好，预判开发商会通价格拉升来刺激市场。

  其中，中铁物流园地块竞价两轮、白云龙归安置房地块竞价九轮，其他地块基本都是底价成交。

  核心区域地块的增加，会拉动未来2年广州楼市整体均价，让核心区域价格进一步攀升。

  新房库存消化周期超过19个月，部分区域超过30个月，二手房挂盘量超过12.6万套，所以，广州不缺房子，买房的选择依旧很多的。

  特别强调一下，就是花都、从化、增城的新房，我真的不建议购买，因为从这一些地方去天河，那都叫“进城”，在现在的大环境下，这些区域下跌的空间还挺大。

  从增值角度看，广州楼市三年内，都是：核心区域做价格标杆，外围区域做增量补充。

  就是天河、海珠、越秀核心区域的房子，价格会持续坚挺，会成为广州楼市的价格标杆，但成交量不高。

  所以，有钱、有条件就买核心区域，或者等2022年土拍的28块核心六区域项目入市；

  如果没有条件，又是一家老小自住，去二手房市场找一些次新房，大社区、靠地铁、近学校，配套齐全的，一家人自住也很舒服。

  购买广州最不能有的心态就是“既要、还要”，又想自住，又想便宜，又想升值，这在行情分化的广州，就是“痴人说梦”不可能的。

  你把这叫做“贫富差距也好”，叫“中心区与郊区也好”，总之，靠概念存活的区域5年、10年都不可能增值。

  所以，想自住就购买外围，低首付月供少，生活没什么压力，想增值就选择核心区域，高首付高月供，压力与动力并存。

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